千呼万唤始出来，天河区广棠地块终于上架了。
两宗地，综合起拍总价34亿元，综合起拍楼面价3.1万/平，建筑面积约11.1万平，10月30号竞拍。
几个重点：
·统筹天瑞的九年制省实、可摇号旁边清华附中湾区学校，与前者直线距离约1公里，已经正式开学；
·未来可能是地铁上盖！地块北侧要预留19号线站点，方案需和羊角沟通确认；
·容积率2.1，低密度，可以做纯板楼，比旁边保利天瑞2.93要低；
·地块不绑定出让，两者独立竞价，有很多开发商在关注；
·周边征地开发，两块地分别有配建道路任务；
·综合楼面价3.1万/平，参考保利天瑞楼面价4.6万/平，天河壹品楼面价3.4万/平，还有今年天河世界大观地块楼面价3万/平；
·可能是适配更多600-1000万改善客群版本的保利天瑞。
展开剩余87%1、地块区位中心，省实学区能打
广棠地块位于广园快速路以北，南临金融城，处于保利天瑞和天河壹品两者中间。
地块统筹天瑞的九年制名校广东实验中学天河学校，已经正式开学了，综合素质很能打，直线距离大约1公里。
旁边有摇号的清华附中湾区学校，可以参与摇号。
省实+清湾一左一右两所名校在旁，还能享受到圈层的加持，是能给地块基本面兜底的。
家门口是广园+科韵路两条主干道，天河老板自驾出门很方便，5公里到金融城，8公里到珠江新城。
不过，地块没有地铁，只能靠远期19号线规划，在家门口有初步预设广氮西站，未来是TOD住宅项目了，出门即地铁直达珠江新城、琶洲。
2、周边环境安静，待开发
从我们的航拍能看到，相较于另一边比较成熟的广氮片区，广棠这边还是相对生地，需要更多配套资源落地，把生活氛围拉起来。
大家不用担心进度，板块的地块已经完成征收，征地面积近40万平，是天河近十年最大规模的土地收储。
板块开发后，会以科创产业为主，同时打通断头路，修建多条横向和纵向的路网，和汇景新城、广氮、金融城等直接相连。
随着天坤三路、棠德路、车陂路北延线等道路建成，地块交通通达度将进一步提升。
好处是环境不错，步行400米即达54公顷广州人才公园，毗邻车陂涌湿地公园、高尔夫球场，推窗见绿，景观休闲资源体系完善。
地块整体氛围是比较舒适安静的，搭配上地块容积率只有2.1，地块属性和周边是匹配的。
3、配套看广氮，5万方商业体开业
现阶段，地块一些关键配套，比较仰仗旁边的广氮。
广氮商业综合体“ing未来印”ing square商业中心将于10月1日开业，已引进盒马鲜生、永旺、亚朵酒店等知名品牌。
此外，三溪的山姆会员店、宜家家居、美林天地也在地块15分钟生活圈。
医疗配套方面，500米可达广州医科大学附属中医医院天河院区。
4、地块不要求强行绑定，分别出让
更大、更完整的011地块靠近清华附中湾区学校，起拍价要贵个400块钱，多配建一个幼儿园，两宗地块都有配建道路的要求。
最理想的情况是两宗地块同一个开发商拿下，可以连片开发保证两块地外立面、产品、定位的协同性。
不过，到时也可能会出现比较刺激的集中抢其中一块地的情况，比如说今年的嘉禾TOD两宗地。
5、地价3.1万/平，保利天瑞珠玉在前
2019年，天河广氮7084地块，珠实+城投联合体总价约52.66亿元拿下，折合楼面价34000元/平，打造天河壹品；
2023年，天河中铁物流园地块，保利总价约96亿元拿下，折合楼面价为45915元/平，打造保利天瑞；
广棠两宗地块3.1万/平左右的楼面价，是有预期的。
天河壹品，在售面积约86-143平，均价约6-7万/平，现楼小户型可以做到5字头，480左右能上车。
保利天瑞，在售面积约113-268平，均价约8-10万/平，部分天地楼层小户型，可以做到7字头，总价850万左右能搞定。
地块属性和配套来看会更偏向保利天瑞，容积率更低去到2.1，做同款全南向低密板楼小户型，还是统筹同款省实学校。
虽然区位和周边氛围不如天瑞，但是这块地距离广园和科韵路有退距，容积率更低。
广棠地块，可能是可以走“性价比版本保利天瑞”。
这两年来市场波动，保利天瑞销量一直是天河TOP级别，网签均价也保持稳定微涨，即便是放到二手市场上也稳住了。
保利天瑞能打的几张牌：省实+区位+超强产品力，省实和区位是确定了，但能否抄到保利天瑞的作业，做什么产品很重要。
前段时间去看保利天瑞的实景园林，品质感很强。
112平户型，经典的四叶草设计，客餐厅居中，卧室在两边，三代同堂，各有私密领域。
两年前设计的保利天瑞产品，放在今天也算是天河的改善标准答案，例如150平的私梯入户、小面积板楼、中式园林等等。
保利天瑞吸引了一部分愿意为产品支付溢价的客户，琶洲、金融城、珠江新城老板、高管们。
对于广棠地块来说，保利天瑞的操盘是有借鉴意义的，也让地块有了一个相对清晰可以模仿的路径。
3.1万/平的地价，允许地块在总价上做出更多可能性，卖6-7万/平，天河+低密+板楼+省实，素质也够打。
比如说，110平四房，600万出头搞定；180平的私梯入户大户型，总价1200万左右...
广棠地块就是改善人群的预算价位段，能做到600多万起步，环境和学校都能配齐了，客群也认可。
之前一直说在市区600-800万选不到好房子的朋友，可以等等这块地。
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