大牛证券武汉楼市重大调整

2026.09.04

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作者 | 第一财经周芳

9月4日下午，武汉市住更局、教育局等五部门联合发布《关于进一步优化我市房地产政策措施的通知》（下称“汉八条”），8项举措覆盖公积金使用、购房补贴、入学配套、土地供给、存量盘活、市场监管等多个维度。

中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政对第一财经记者表示，“汉八条”新政属于结构性精准施策，兼顾需求端激活、土地要素优化、存量盘活与市场秩序规范，体现“促需求、优供给、稳预期”导向。

新政前4条集中发力需求侧，围绕购房者最关心的资金成本、准入门槛、教育配套等核心诉求定向放宽，针对性激活刚需与新市民购买力。

李国政解读称，公积金提取频次放宽、异地公积金贷款全面放开，可以更好降低刚需群体置业资金门槛，促进需求释放。一方面，取消首套自住住房商贷还贷每年一次的提取限制，正常还款6个月后即可每月提取，累计提取额不超过贷款总额。这一调整直接盘活了职工公积金账户余额，将原本按年释放的资金转化为按月对冲的现金流，显著减轻刚需家庭的月供压力。另一方面，打破了公积金贷款地域壁垒，全国缴存职工在汉购房均可凭“公积金电子码”申请贷款，无须纸质缴存证明，无缴存地、户籍地限制；武汉都市圈内缴存职工购买新建商品房，还可自愿选择在武汉或缴存地申贷，同等享受最高额度。此举大幅降低了外来务工人员、新市民、都市圈通勤群体的购房门槛，强化了武汉对人口与人才的吸引力。

购买长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区、汉南区7个新城区新建商品住房，按购房总价1%给予财政补助，补贴总额1亿元、额满即止。李国政认为，定向支持外围城区，既精准降低了刚需群体的购房成本，也契合武汉“主城做优、四副做强”的空间发展战略，引导人口与居住需求向新城区疏解，同时以阶段性、限额式的补贴政策，有利于引导需求外溢，缓解远郊库存压力。

网签备案过渡入学，则回应了普通家庭最迫切的现实诉求。李国政表示，新政允许各区结合实际，对已完成网签备案但尚未竣工交付的新建商品房购房家庭，落户后可凭商品房买卖合同作为过渡入学凭证统筹安排入学。这一举措直击“交房前子女无法入学”的普遍痛点，解决了购房家庭教育需求与交付周期的时间错配问题，大幅降低刚需家庭的教育焦虑，是贴合民生实际的务实调整。

新政第五、六条聚焦供给侧改革，通过地价杠杆与存量盘活，提升土地利用效率，化解商办库存压力，降低市场主体成本。李国政认为，差异化的地价机制，能够激励开发主体充分挖掘地下空间价值，既提高了土地集约利用水平，也间接降低了企业建设成本，推动项目配建更充足的停车设施与公共配套。在符合安全规范的前提下，支持收购存量商办类房屋改造为文化活动、社区服务、养老服务、医疗服务等公共设施，则可“一箭双雕”：一方面盘活了市场闲置商办资产，化解部分区域商办库存高企的压力；另一方面通过“商改公”弥补城市公共服务短板，实现存量空间的价值再造，助力城市更新与功能完善。

“汉八条”还响应“8·28”房地产销售制度改革，进一步优化土地供给，按照15分钟生活圈强化出让地块配套建设，多供熟地、好地，做到“拿地即开工”，支持企业践行“好房子+好服务”开发导向，更好地满足企业转型期的发展新需要。

目前，武汉主城区土地和住房市场逐步止跌回稳，新房连续3个月环比上涨，主城区房源成交占比超七成，远城区房源去化偏弱，主城区与远城区房价价差显著。

李国政表示，“汉八条”新政兼顾住宅、土地、存量物业多个领域，但市场分化仍是主线，政策更多托底新城区，缓解远城区的去化压力，主城区、开发区仍将依靠高品质的四代住宅等产品力驱动。预计下一步，适应“8·28”房地产制度历史性改革，武汉还将进一步围绕“控增量，优供给，稳价格”出台一揽子配套发展措施。

微信编辑 | 苏小

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